Rechtliche Frage: Wann bekommt ein Makler eine Provision?

Diskutiere Rechtliche Frage: Wann bekommt ein Makler eine Provision? im Was ich unbedingt noch sagen wollte... Forum im Bereich Kaffeeklatsch; Es gab hier schon des ofteren juristische Fragestellungen, vielleicht weiß jemand auf die Schnelle Bescheid. Der Fall: Der Eigentümer einer...

  1. #1 S.Bresseau, 26.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2015
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    Es gab hier schon des ofteren juristische Fragestellungen, vielleicht weiß jemand auf die Schnelle Bescheid.

    Der Fall: Der Eigentümer einer Immobilie fragt den langjährigen Mieter unverbindlich(!), ob er die Immobilie erwerben möchte, Der Mieter lehnt ab.

    Es passiert 3 Jahre lang nichts.

    Dann kündigt der Eigentümer dem Mieter telefonisch an, dass er die Immobilie auf jeden Fall verkaufen wird, dass er einen Makler eingeschaltet hat und dass dieser Makler die Immobilie in den nächsten Tagen ansehen wird, was auch geschieht. Unter dem Druck bald ausziehen zu müssen, will der Mieter die Immobilie kaufen und es kommt zu einem Kaufvertrag.

    Hat der Makler einen Anspruch auf die Provision? Der Kaufvertrag ist ohne sein Zutun entstanden, der Mieter hätte die Immobilie auch ohne Einschalten des Maklers gekauft. Der Käufer hat vom Verkaufsangebot nicht vom Makler, sondern vom Eigentümer erfahren.

    Ich habe schon versucht ein wenig zu recherchieren, bin aber nicht fündig geworden.
    Wo kann man die Bedingungen, unter denen der Makler Anspruch auf eine Provision hat, einsehen? Lohnt es sich, zu einem Anwalt zu gehen?

    Vielen Dank!

    edit: hab hier noch etwas gefunden:
    http://www.ruge-mydlak.de/Maklerprovision.pdf

    Stichworte sind anscheinend "Kausalität" und "Vorkenntnis".
     
  2. #2 nacktKULTUR, 26.08.2015
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    Auf Seite 7 stehen die vier Voraussetzungen für den Maklerlohn:
    1. Abschluss eines Maklervertrages
    2. Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit des Maklers
    3. Abschluss eines wirksamen Hauptvertrages
    4. Ursächlichkeit der Maklertätigkeit.
    Wenn der Makler den wirksamen Hauptvertrag (3) abgeschlossen hat, werden (2) und (4) zur Diskussion stehen. Vermutlich wird's vor dem Richter landen, wenn der Makler auf stur schaltet. Der Umstand, dass der Makler die Immobilie besichtigt hat, wird er als Ursächlichkeit für den Verkauf (4) bezeichnen.
     
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  3. Yace

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    Ja. Schon alleine, weil eine konkrete Rechtsberatung durch Laien rechtlich problematisch ist. Ganz davon abgesehen, dass es mir beim Thema Recht zu heikel wäre, dass jemand mit unzureichenden Fakten nach seinem Gerechtigkeitsempfinden "Hilfe" anbietet.

    Gruß
    Peter
     
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  4. #4 S.Bresseau, 26.08.2015
    S.Bresseau

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    Vielen Dank erst mal!
    ich persönlich halte es für sinnvoll, ihm einen außergerichtlichen Vergleich anzubieten.

    es hätte sein können, dass Experten (Juristen) eine kurze Einschätzung abgeben können oder dass jemand bereits diese Erfahrungen aktiv als Käufer gemacht hat.
     
  5. #5 radiodays, 26.08.2015
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    Ausschlaggebend ist der Vertrag zwischen Makler und Auftraggeber. Allerdings ist mir der Inhalt des Vertrages alleine aufgrund Deiner Beschreibung nicht genügend genau bekannt uns sodann untersteht der Vertrag DE Recht, so dass ich als CH Anwalt dies nicht schlüssig einzuschätzen vermag. Da es doch um viel Geld gehen wird, empfehle ich ebenfalls den Gang zu einem juristisch geschulten Spezialisten. Wenn Du dies aussergerichtlich regeln willst, sollte der/die JuristIn auch Kenntnisse in Verhandlungsführung, Mediation und/oder Collabartive Practice haben.
    Alles Gute!
     
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  6. #6 zia fofa, 26.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2015
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    Guten Morgen Monsieur Bresseau!

    Deinem Sachverhalt kann ich eines nicht entnehmen, nämlich ob ein Maklervertrag mit dem Käufer ausdrücklich vereinbart oder zumindest durch konkludentes Verhalten zustande gekommen ist. Was hat der Käufer mit dem Makler schriftlich vereinbart (Auftrag unterschrieben, etc?).

    Du hast beschrieben, dass der Verkäufer zunächst den Makler ins Spiel gebracht hat. Wenn sich also nicht der Käufer aus eigener Initiative an den Makler gewandt hat, muss dieser für das Zustandekommen eines Maklervertrages nachweisen können, dass er gegenüber dem Käufer eindeutig zu erkennen gegeben hat, dass er für ihn und eben nicht (nur) für den Verkäufer als Makler tätig sein will. Hierfür reicht ein ausdrückliches (nachweisbares) Provisionsverlangen.

    Erst wenn das Zustandekommen des Maklervertrages bewiesen ist, kommt es für die Nachweisprovision auf die Kausalität und damit auf etwaige Vorkenntnis an. Der Nachweis der Vorkenntnis erfordert, dass der Käufer bereits vor dem Auftreten des Maklers Kenntnis vom Vertragsobjekt und von der Gelegenheit zum Vertragsabschluss hatte. Wenn der Käufer somit nachweisen kann, dass der Verkäufer nach der vormaligen Ablehnung unverändert zum Verkauf bereit war, wäre er (bei abgeschlossenem Maklervertrag) aus dem Schneider.

    Zia Fofa
     
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  7. #7 zahnriemen, 26.08.2015
    zahnriemen

    zahnriemen Gast

    Hi,

    das Problem ist hier wohl eher der Vermieter. Wenn er einen Makler beauftragt hat, hat dieser per Vertrag wahrscheinlich das alleinige Recht - die Immobilie zu Verkaufen - erworben. Der Vermieter hätte aus meiner Sicht seine Wohnung gar nicht selbst zum Kauf anbieten dürfen.
     
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  8. #8 S.Bresseau, 26.08.2015
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    Ich vermute, dass der Dreh- und Angelpunkt folgender ist: Die Verkaufsabsicht wurde dem Mieter noch vor dem Erscheinen des Maklers telefonsich mitgeteilt.
    Hat er vermutlich auch nicht. Er hat telefonisch mitgeteilt, dass er die Immobilie auf jeden Fall verkaufen will. Was genau 3 Jahre zuvor abgtelaufen ist, weiß ich nicht, Nach meiner Kenntnis hat er angefragt, ob der Mieter die Wohnung kaufen möchte,
     
  9. #9 Sebastiano, 26.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2015
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    Ein langjähriger Mieter hat, soweit ich weiß, grundsätzlich ein Vorkaufsrecht… man müsste Dir also die Wohnung wie auch immer anbieten.
    Aber wenn sich Eigentümer und Makler sich gut verstehen, ließe sich eine solche Situation recht gut auf deren Seite halten. Der Eigentümer hat aber in der Regel auch ein Recht der provisionsfreien Selbstvermarktung, selbst bei bestehendem Maklervertrag – es käme dabei aber letztlich auf den schriftlichen Vertragstext an. Hier sind noch zu viele Unbekannte im Spiel…

    Schau aber mal hier, da finden sich eine Reihe ähnlicher Fälle – ich kenne dieses Forum, habe aber nicht explizit nach Deinem Fall gesucht… Die Mitglieder in diesem Forum sind sehr freundlich und gewöhnlich recht gut informiert. Dort bestehen auch umfangreiche Threads zu Maklerverträgen:
    http://www.recht.de/phpbb/viewforum.php?f=24

    Ich frage mich allerdings gerade, wie sinnvoll es wäre in einem Forum zu Rechtsfragen das Thema Espresso einzubringen – vermutlich wäre die Ausbeute dort ähnlich 'ertragreich', wie eine Rechtsfrage in einem Espresso-Forum…;)

    Freundlich gesonnen…
    Gruß, Sebastiano
    .
     
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  10. #10 Kaffeesack, 26.08.2015
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    Manchmal werden so ungeahnte Synergien freigesetzt.:eek:
    Gerüchteweise soll es Anwälte mit Synesso Maschine geben..;)
    [Kein Wortspiel beabsichtigt, obwohl..:p]

    Hat der Makler (s)einen Anspruch auf Provision geltend gemacht und wie begründet er diesen?
     
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  11. Yace

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    Für alles außer ein klares "Keine Chance" wäre mir das viel zu sehr von Detailfragen abhängig.

    Das könnte ein Problem für den Verkäufer werden. Ein Vertrag zwischen zwei Personen begründet aber grundsätzlich keine Forderungen einem Dritten gegenüber. Letzten Endes hängt all das wieder von den genauen Details des Falles ab. Die hier in ausreichender Tiefe auszubreiten dürfte etwas den Rahmen sprengen und könnte auch datenschutzrechtlich problematisch werden. Deshalb mein Rat zum Spezialisten zu gehen, der dann auch die Unterlagen prüfen und gezielt weitere Details erfragen kann. Die Fragen nach Details gehen ja jetzt auch schon hier los. Da hier niemand der Ansicht zu sein scheint, dass ihr chancenlos seid, würde ich zum Anwalt gehen.

    Gruß
    Peter
     
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  12. #12 S.Bresseau, 26.08.2015
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    er hat wenige Tage vor dem Notartermin eine Rechnung gestellt.
    "für die Vermittlung [Objekt] erlaube ich mir folgende Rechnung zu stellen:"
    ja, darauf wird es hinauslaufen. Klingt in der Summe eigentlich eher positiv.

    Vielen Dank an alle, die sich für mich den Kopf zerbrochen haben!
     
  13. Arni

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    Das mit dem Vorkaufsrecht für den Mieter gilt , wenn der Vermieter die vermietete Wohnung während der Mietdauer in eine Eigentumswohnung umwandelt. Ob dies bereits verwirkt ist, weil er vor 3 Jahren die Wohnung bereits angeboten hat, vielleicht.
    Was auch entscheidend sein kann, ist, ob der Vermieter bereits vor dem erneuten Kontakt zum Mieter den Maklervertrag abgeschlossen hatte.
     
  14. #14 Sebastiano, 26.08.2015
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    @Arni, letztlich ist mir das nicht wirklich wichtig, zumal der TE hat ja bereits eine für ihn wahrscheinlich richtige Entscheidung getroffen hat. Aber meine Erfahrung aus einem selbst erlebten Fall widerspricht Deiner Ansicht: Ein langjähriger Mieter hatte beim Verkauf des von ihm bewohnten Hauses ein Vorkaufsrecht (selbst ohne vertragliche Vereinbarung), er musste nach erfolgtem externen Kaufangebot gefragt werden, ob er es ausüben möchte.

    Aber jeder Sachverhalt hat stets vielfältige rechtliche Facetten, die hier nicht zielführend erörtert werden können – insofern kann es niemals wirklich ergiebig sein in einem Espressoforum über komplexe Rechtsfragen zu diskutieren. So wie dieses kompetente Espressoforum, gibt es auch kompetente Foren für Rechtsfragen…

    Lassen wir es dabei?
    Freundlich gemeinten Gruß, Sebastiano
    .
     
  15. #15 S.Bresseau, 26.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2015
    S.Bresseau

    S.Bresseau Mitglied

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    Das mag ja sein, aber bitte nochmal nachlesen: Es geht hier nicht ums Vorkaufsrecht.

    Die Wohnung wurde zwischenzeitlich niemand anderem angeboten. Der Eigentümer hat anscheinend Hemmungen gehabt, einen Mieter auf die Art rauszuekeln. Jetzt braucht er das Geld angeblich ganz dringend und macht Ernst.
    Völlig unverständlich ist, warum er dies nicht den Mieter ganz deutlich gesagt hat, bevor er einen Makler eingeschaltet hat. Vermutlich Feigheit. Der Makler ist mit dem Eigentümer bekannt oder befreundet. Vielleicht hat er ihn davon überzeugt, dass er die Sache für ihn in die Hand nimmt.

    Der Makler wurde nicht vor 3 Jahren eingeschaltet. Vermutlich wurde der Vertrag zwischen Makler und Eigentümer deutlich vor dem Telefonat abgeschlossen. Bitte ebenfalls einfach nochmal nachlesen: der Eigentümer hat telefonisch angekündigt, dass ein Makler vorbeikommen wird.
     
  16. Arni

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    Wenn Makler und Eigentümer befreundet sind, können sie den Maklervertrag auf jeden Fall so gestalten, dass es zu deinem Nachteil ist.
    Wenn es so ist, wirst du wohl den Makler bezahlen müssen. Ich habe vor einiger Zeit in der Immobilienbeilage der SZ am Freitag von einm Fall gelesen, bei dem es ähnlich lief. Es ging allerdings um eine Vermietung. Der Mietinteressent hatte nur mit dem Vermieter Kontakt, nicht mit dem Makler, der vom Vermieter beauftragt war, Mietinteressenten zu finden. Der Mieter hätte nur dann nicht die Maklergebühr bezahlen müssen, wenn dae Vermieter sich im Maklervertrag ausdrücklich das Recht der Eigenvermietung vorbehalten hätte, was selten der Fall ist und im vorliegenden Fall ebenfalls nicht, so die Gerichtsentscheidung.
     
  17. #17 Sebastiano, 26.08.2015
    Zuletzt bearbeitet: 26.08.2015
    Sebastiano

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    Stopp mal… jetzt habe ich doch noch angebissen :)

    Spekulieren wir doch mal ein wenig: Es könnte nämlich sein, dass genau dieses Faktum 'Vorkaufsrecht' – so denn es für den bisherigen Mieter auch hier unstrittig per Gesetz bestehen würde – ein entscheidender argumentativer Pfad werden kann. Denn: im Falle eines Verkaufs müsste demnach der Eigentümer zuerst dem Mieter die Wohnung zum Kauf anbieten. Das heißt, der Mieter hätte so etwas, wie einen quasi eingebauten oder automatisch wirksamen 'Vermittlungseffekt', der ja bereits vor bzw. ohne ursächliches tätig werden eines Dritten, in diesem Fall des Maklers wirksam besteht.

    Will sagen, der Makler wäre danach gar nicht in der Lage eine klassische 'Vermittlung' herbeizuführen, das heißt ein Objekt provisionsträchtig ‘zu vermitteln’, das der Mieter/Käufer zuvor nicht kannte oder keinerlei Optionen darauf hatte. Ein Objekt zu dem jemand bereits ein Vorkaufsrecht hat, kann ihm wohl kaum jemand neu ‘vermitteln’. Er könnte ihn lediglich fragen, ob er sein Vorkaufsrecht ausüben möchte. Das heißt, ein Kauf kommt nicht ursächlich durch die Maklertätigkeit zustande, sondern aufgrund des bestehenden Vorkaufsrechts. Ob das eine provisionsfähige Vermittlung darstellt, wäre danach die Kernfrage und das würde auch mich für einen evtl. zukünftig anstehenden Fall sehr interessieren.

    Es ist verständlich, wenn der Eigentümer den Makler die Verkaufs-Abwicklung durchführen lässt, weil ihm das vielleicht einfach zu lästig ist. Dafür könnte der Makler in diesem Fall dann wohl eher so etwas wie ein 'Abwicklungs-Honorar' für die administrativen Tätigkeiten berechnen, aber eben keine 'klassische Vermittlungsprovision'. Ob die zwischen den bekannten Parteien überhaupt anfallen kann, dürfte eben die entscheidende Frage sein. Aber hier ist der Hinweis auf das 'freundschaftliche Verhältnis' von Eigentümer und Makler kritisch zu sehen. Da lässt sich dann wohl einiges vertraglich vereinbaren…

    Ich bin ein bisserl übermüdet und hoffe ich führe Euch jetzt nicht auf Abwege, aber wenn das mit dem Vorkaufsrecht wirksam wäre, könnte das ein gangbarer Pfad sein…

    Gruß, Sebastiano

    ••••
    4. Vorkaufsrecht
    Tritt ein Dritter in einen notariellen Kaufvertrag kraft des ihm zustehenden Vorkaufsrechts ein, bleibt zu prüfen, ob und gegenüber wem ein Provisionsanspruch des Maklers besteht. Gegen einen Provisionsanspruch des Maklers spricht, dass sein Kunde, dem er das Objekt per Exposé angeboten hat, das Objekt bei Eintritt des Vorkaufsfalls nicht erwirbt. Den Vorkaufsberechtigten und den Makler verbindet kein Maklervertrag, so dass ein Provisionsanspruch trotz Erwerbs gegenüber ihm nicht besteht.

    Der Makler kann seinen Provisionsanspruch nur dann sichern, wenn die Provision Bestandteil des Kaufvertrages wird und der Vorkaufsberechtigte die Provision übernehmen muss. Verpflichtet sich der Käufer im Kaufvertrag, also auch im Verhältnis zum Verkäufer, zur Zahlung der Provision, so handelt es sich um einen Teil derjenigen Vereinbarungen, die mit Ausübung des Vorkaufsrechts auf den Vorkaufsberechtigten übergehen. Der Vorkaufsberechtigte schuldet neben der Kaufpreiszahlung gegenüber dem Makler dann auch die Provision.

    Quelle
    http://www.breiholdt.de/expertise/maklerrecht/
    .
     
  18. #18 dharbott, 26.08.2015
    dharbott

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    Ist das nicht inszwischen so das der Vermieter bzw der Verkäufer die Rechnung dafür tragen muß?
     
  19. jabu

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    Genau, wer die Musik bestellt, der bezahlt auch... seit 01.07.2015
     
  20. #20 Bonsai-Brummi, 26.08.2015
    Bonsai-Brummi

    Bonsai-Brummi Mitglied

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    Eigentlich ist (fast) egal, wessen Name auf der Rechnung des Maklers steht: Bezahlen muss die letztendlich in jedem Fall der Käufer, auch wenn die pro forma der Verkäufer bekommt und in den Kaufpreis hineinrechnet :cool:
     
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