Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

Diskutiere Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung im Was ich unbedingt noch sagen wollte... Forum im Bereich Kaffeeklatsch; Hallo Kaffee-Freunde, wir haben in unserem Einfamilienhaus eine Dachgeschosswohnung, die wir vermieten wollen (der Mieter hat sich schon...

  1. #1 Bohnenheld, 06.02.2014
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    Hallo Kaffee-Freunde,

    wir haben in unserem Einfamilienhaus eine Dachgeschosswohnung, die wir vermieten wollen (der Mieter hat sich schon gefunden...).

    Nun gibt es zwar einen separaten Stromzähler, aber keinen für die Heizkosten. Das Haus hat eine Gasheizung, die auch fürs Warmwasser sorgt. Eine Umlage über die Wohnfläche ist schlecht, weil wir in unserer Wohnung sehr viel mit Holz heizen (das wir z.T. von Verwandten geschenkt bekommen - also ohne Rechnung). Morgen kommt ein Heizungsbauer und will uns vermutlich ein Angebot für einen (oder mehrere?) Wärmemengenmesser machen. Wisst Ihr, was hier Sinn macht und was nicht und welche Alternativen es gibt?

    Gleiches gilt für Wasser - was kostet der Einbau einer zusätzlichen Uhr für den oberen Kreislauf?

    Das ganze sollte uns nicht zu viel Geld kosten. Und den Mieter auch nicht, falls die Kosten irgendwie in die Nebenkosten eingerechnet werden.

    Vielen Dank - ich baue auf die geballte Kompetenz der Kaffee-Experten in allen Lebenslagen.
    Gruß
    Bohnenheld
     
  2. #2 Holger Schmitz, 06.02.2014
    Holger Schmitz

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    AW: Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

    Mit unseren Mitbewohnern haben wir es recht simpel gelöst :
    Keine gesonderten Zähler für Wasser+Warmwasser, war bauseits nicht vorgesehen, Gas für 2 seperate Heizungen komischerweise schon, 2 Elektrozähler seltsamerweise auch.

    Das komplette Haus wird mit 5 Personen bewohnt und jeder zahlt sein 1/5 an Nebenkosten. Wohn & Gebäudehaftplicht wird zwischen den beiden Familien geteilt.

    Ist wahrscheinlich in einem Mietverhältnis schwieriger... aber vielleicht klappt ja auch ein pragmatischer Weg...

    Grüße
    Holger
     
  3. #3 Mark_Twain, 06.02.2014
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    AW: Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

    Ich bin kein Profi, habe aber schon etwas Erfahrung sammeln "dürfen". Ich wünsche dir alles Gute bei dem Schritt und hoffe, Dir bleiben die teuren (und Nerven zehrenden) Erfahrungen mit dem Vermieten erspart. Das Wichtigste zuerst: Der Mieter. Mieter zu finden ist nicht schwer. Einen guten Mieter schon eher.

    Zur Abrechnung: Um die Wärmezähler für die Heizung wirst du nicht herum kommen, wenn du eine rechtssichere Abrechnung haben willst. Diese müssen geeicht sein, also müssen die alle 5 Jahre getauscht werden. Ebenso der Wasserzähler fürs Warm- und Kaltwasser. Der Einbau eines Wasserzählers ist bei der ganzen Geschichte noch der kleinste Posten (schätzungsweise ca. 1 Arbeitsstunde und ca. 50 € für das Teil; Unterputz natürlich teurer).

    Die Kosten für den Einbau und die Geräte musst du als Vermieter tragen, es sei denn, du mietest die Wärmezähler. Dann kannst du sie auf die Nebenkosten umlegen. Holz, das du geschenkt bekommst, kannst du dem Mieter nicht berechnen.

    Eine Alternative wäre "warm" zu vermieten, dann entfallen sämtliche Kosten für die Heizkostenverteilung. Wenn der Mieter kein Verschwender ist, kann das durchaus die günstigere Lösung sein.
     
  4. H - P

    H - P Mitglied

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    AW: Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

    Aus eigener Erfahrung solltest du so weit irgendwie möglich sämtliche Verbraucher (Heizung/Strom/Wasser) trennen.
    Die Investition (steuerlich absetzbar) lohnt sich in jedem Fall.

    Beispiel:
    Durchschnittlicher Wasserverbrauch lag bei rund 280 m³ jährlich.
    Plötzlich waren es 450 m³.
    Ursache war eine defekte Toilette, die vom Mieter nicht gemeldet wurde.
    War ihm nicht nachzuweisen, zahlen mussten alle. Und das war, da auch das Abwasser hinzu kommt, nicht wenig Geld.

    Heizung ist kein Problem. Wird (müsste jetzt genau gucken) umgelegt.
    70% Verbrauch, 30 % Fläche (google mal danach)

    Strom hat jeder seinen eigenen Zähler und sucht sich seinen Anbieter aus.
    Ich rate dir, auch ein Erfahrungswert, zu einer Schufaselbstauskunft des Mieters.
     
  5. #5 Fraenky, 06.02.2014
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    AW: Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

    Wasserzähler sind nicht teuer - stimmt. Problematisch ist aber oft die Zählung des Warmwasssers.
    Meistens gibt es mittlerweile ein Zirkulationsleitung. Diese fördert ständig (oft zeitgesteuert) das Warmwasser im Umwälzbetrieb, sodaß schnell Warmwasser zur Verfügung steht.
    Das Problem dabei ist, daß dann ein Warmwasserzähler im Keller nicht realisierbar ist, selbst wenn die Leitungen getrennt hochgeführt werden. Der Zaehler muß HINTER die Zirku, und das dann logischerweise je Zapfstelle.
    Und das kann dann schon etwas aufwendiger sein.


    Aber das wird dir dein Heizungsbauer morgen auch erläutern (falls sowas verbaut ist). Nur schon mal als Vorabinfo.

    Gruß

    fraenki
     
  6. #6 Bohnenheld, 12.02.2014
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    AW: Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

    Hallo Zusammen,

    vielen Dank für die wertvollen Tipps. Wir haben uns mit der Mietersuche Zeit gelassen - fast ein halbes Jahr. Jetzt, kurz bevor wir's aufgegeben haben, hat sich ein geeigneter Kandidat gefunden. Das scheint sehr gut zu passen.

    Heute Mittag wird der Wärmemengenmesser eingebaut - bei ihm in der Wohnung. An der Stelle kommt die Warmwasserleitung für die DG-Wohnung nach oben und wird auch wieder nach unten geführt. Beides wird gemessen. An der Uhr sollen dann Wärmeverbrauch und Warmwasserverbrauch gemessen werden, soweit ich das verstehe. Ich lasse es mir aber nochmal genau erklären.

    Nach dem Einbau einer separaten Wasseruhr frage ich dann nochmal...

    Danke und Grüße,
    Bohnenheld
     
  7. Nycon

    Nycon Mitglied

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    AW: Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

    Ich habe gerade das Problem mich in meinem Neubau mit absolut gepfuschten Installationsarbeiten (von einer deutschen Fachfirma durchgeführt) herumschlagen zu müssen. Wenn man bei euch, wie du schreibst, relativ einfach an die Warmwasserleitung für die Heizung kommt dann ist dort der Einbau eines Wärmemengenzählers kein Problem. Der misst ja nur die Temperatur in Vorlauf und Rücklauf und den Durchfluss, daraus kann dann errechnet werden, wieviel Wärme insgesamt verbraucht wurde. Abrechnung ist dann relativ einfach, denn du nimmst die kompletten kosten für Gas die du dann anteilig auf die verbrauchte Wärmemenge aufteilst. In die Kaltwasserleitung gehört auch vor der ersten Entnahmestelle ein Zähler, auch hier ist die Installation relativ schnell und einfach gemacht wenn das Rohr zugänglich ist (versteckte Unterputz-Rohre sind da schon was komplizierter wenn niemand mehr genau sagen kann wo diese liegen).

    Das große Problem sehe ich im Zähler für Kaltwasser, allerdings nur wenn ihr eine Zirkulationsleitung habt. Das ist quasi ein Kreislauf von der Heizung relativ nah an allen Entnahmestellen vorbei und wieder zurück, sodass man nicht zu jedem Hahn viele Meter Leitung mit abgekühltem Wasser hat, dass erstmal abgezapft werden muss bevor warmes Wasser aus dem Hahn kommen kann. Das Problem hier, wie Fraenky schon erwähnte, ist dass man da nicht einfach einen Zähler in die Zirkulation einbauen kann. Wenn die Dachgeschosswohnung nur einen Abzweig von der Zirkulation hat (weil z.B. Küche und Bad sich eine Wand Teilen) dann kann man dort nach dem Abzweig aber vor dem ersten Hahn einen Warmwasserzähler einbauen. Allerdings muss da dann jemand genau wissen wo die Rohre in den Wänden liegen und wo genau der Abzweig von der Zirkulation zu finden ist.

    Letzteres ist bei uns momentan ein massives Problem, da drei Reihenhäuser bei uns sich eine zentrale Heizungsanlage teilen und jedes Haus eine eigene Zirkulationsleitung hat. Praktischerweise hat unser Installateur alles so eingerichtet, dass der Warmwasserzähler in jedem Haus in der Zirkulationsleitung sitzt (also jeden Monat etwa 300.000L Warmwasser zählt). Da diese Firma dermaßen gepfuscht hat ist nun eine andere Firma dabei den Mist auszubessern, allerdings ist es jetzt nicht mehr ohne weiteres möglich in jedem einzelnen der drei Bäder und der Küche getrennte Zähler einzubauen... Momentan ist die Zirkulation getrennt dass wenigstens der Zähler funktioniert, dafür muss ich dann auch schonmal eine Minute Wasser laufen lassen bis es warm wird, natürlich zählt der Warmwasserzähler auch das verbrauchte "kalte" warme Wasser...

    Gruß,
    Nycon
     
  8. #8 Bohnenheld, 12.02.2014
    Bohnenheld

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    AW: Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

    Hallo Nycon,

    das klingt nicht so gut - schöner Mist. Hoffe, Du kannst Deine Ansprüche geltend machen. Aber klar - den Ärger hast Du erstmal...

    In unserer Dachgeschosswohnung ist ein Kasten, in dem ein Verteiler für alle Heizungen sitzt. Da ist nun wie Du ja auch beschreibst ein Messgerät eingebaut, das Temperatur in Vorlauf und Rücklauf und Durchfluss misst. Damit kann ich abrechnen, was der Mieter heizt.

    Das Wasser rechnen wir nach Personenzahl in den Haushalten ab - das passt bestimmt. Nur: Die Heizleistung fürs Warmwasser - die zahlen nach dieser Berechnung komplett wir, nicht der Mieter, richtig? Habt Ihr eine Idee, wie man das - ohne weitere Messgeräte etc. - regeln kann oder geht es da eh nicht um viel Geld im Jahr?

    Ich kanns grade garnicht einschätzen...

    Danke!
    Bohnenheld
     
  9. Nycon

    Nycon Mitglied

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    AW: Vermieter hier? Fragen zur Heizkostenabrechnung im EFH mit Einliegerwohnung

    Richtig, ohne separaten Warmwasserzähler gehen da die Kosten komplett auf euch. Aus dem Bauch heraus würde ich da das warme Wasser mit einer pro-Kopf-Pauschale ansetzen, wobei ich da gerade auch keinen Betrag nennen kann, da ich zuletzt mein warmes Wasser selbst über Durchlauferhitzer gehabt habe und alle Mieter der Wohnungen meiner Familie eine Abrechnung nach Verbrauch bekommen, da hab ich die Werte nicht im Kopf und kann gerade auch nicht nachsehen. Ich meine aber in meiner vorletzten Wohnung (Gastherme für Heizung und Warmwasser) pro Monat 70€ Gasrechnung gehabt zu haben, davon waren um die 15€ Grundgebühr und in den 720€ pro Jahr war halt auch schon das komplette Heizen mit drin. Nutzung war da mit einer Person, täglich duschen, alle 7 bis 14 Tage einmal baden und Heizung für 85m² bei einer durchschnittlich gut gedämmten Dachwohnung. Wenn ihr euch das ganze einfacher machen wollt, dann macht doch mit den Mietern aus dass die Miete pro Person bei Einzug um 10€ angehoben wird, dafür inkl. Heißwasser. Das sollte dann auch weniger Probleme geben als eine pro-Kopf-pauschale (von der ich nicht weiß ob diese so heutzutage noch möglich ist). Nachträglich dann aber nochmal 10€ draufschlagen wenn einer mehr einzieht geht dann natürlich nicht so einfach, da die Miete ja meines Wissens nach frühestens nach 2 Jahren angepasst werden darf.

    Fazit: Im Zweifelsfall Warmwasser nicht abrechnen sondern "all-incllusive" und dafür auf ein bisschen Mehrkosten sitzen bleiben, dafür aber weniger Stress und potenzielle Probleme haben...

    Gruß,
    Nycon

    Edit: Das Problem bei uns ist halt leider, dass ein Haus mit drei Parteien und drei größere Reihenhäuser an einem Heizungssystem hängen und da für die Berechnung der anteiligen Gaskosten sowohl Wärmemengenzähler als auch Warmwasserzähler in allen Einheiten korrekt zählen müssen, sonst kommt die ganze Rechnung durcheinander. Dass die Installateur-Spezis unter anderem auch noch die Wärmemengenzähler in den drei Reihenhäusern falsch herum eingebaut haben und diese quasi 4 Monate Heizperiode einfach nichts gezählt haben können wir so dieses Jahr wahrscheinlich weder Warmwasser noch Heizung richtig korrekt arbeiten, wie das ganze "ausgewürfelt" wird muss dann irgendein Fachmann klären...
     
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